商品房预售合同，是预售人将未竣工但已经确定施工进度和竣工交付日期的商品房的房屋产权转移给预购人，而预购人按合同约定支付价款并接受该房屋产权的书面协议。

商品房预售合同是一种诺成性合同，即合同的成立不以交付标的物为前提，只要预售人和承购人就合同的主要条款达成书面协议，则具有法律效力，产生合同的法律后果，合同双方当事人都应当履行合同规定的义务。该合同是有偿的双务合同，指双方的权利义务是互相对应的，预售人的义务就是承购人的权利，一方履行的义务以他方应履行的义务为条件。承购人一方履行，交付一定数额价款的义务，而应按约定接受竣工房屋并取得权，预售人一方享有收受价款的权利，也应按约定将竣工房屋转移给承购人，进行产权过户登记手续 而丧失其权。显然，这种互负债务的，没有先后履行的顺序，应当同时履行，承购方在预售方履行之前有权行使抗辩权，拒绝其履行要求，或者在对方履行债务 不符合约定的时候，有权提出拒绝其相应的履行要求。对预售方而言，反之亦然。

根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

（2）持有建设工程规划许可

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日。

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

法律规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。也就是说，如果您已经在买房过程中缴纳了相应款项却被开发商方面用各种理由搪塞无法完成合同签订的话，就说明该项目前期手续并不完全。

而若是遇到开发商没有预售许可证明，也与买房签订合同的情况，消费者则要注意，根据《高人民法院关于审理上林坊买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是无效的。当然，也有例外的情况。如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。

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