房价这个东西，大家都很关心，但是不同的人，对房价有不同的看法。

首先，喊房价跌是最受到大众欢迎的，没房的人想买房，有小房的人想换大房子，他们都希望房价跌。

但是这个跌的潜台词，是 只能对他下跌，对其他人价格必须不能跌 ，因为他买了房，还要高价卖给别人的。

要是房价真的普跌，最不满的，也是这些人。 因为这些人越跌越不买，除非手里真的连个四线小房都没有，是彻底的无房人，否则都会上街抗议。

深圳边上那个小半岛，简直就是个活例子。

所以，从国家的角度来看，要让所有人都满意，难啊， 维持现状，不涨不跌，反而成了最好的办法。

但是不涨不跌也很难，这几年国家调控房价， 不同地方的人感觉完全不一样。

有些地方的人说，调控真的很有效，我这的房子真的不涨了，我邻居的房子挂了半年都卖不掉，最后不得不打8折出售， 建议大家这几年都别买房。

还有的人说，鬼扯，所谓调控就是空调，我这天天抢房，不排队摇号，不塞茶水费，根本买不到房子，一房难求，地产商天天用精装修变相涨价， 建议大家赶紧抢房。

中国楼市，一半是海水，一半是火焰，反差非常之大，这究竟是为什么呢？

解释这个问题之前，我先给大家科普一个词汇，叫 去化周期。

记住下面的内容，很重要，因为这个东西在某种程度上可以预测房价， 我会用全文慢慢来教你，看到结尾你就全懂了。

房价预测，虽然看起来很玄乎，但房子本质上是一种商品，只要是商品，其价格就受到 供需关系的控制 。

什么金融政策、什么人口数据，所研究的，全部是需求端。

不管是加息还是减息，不管是人口流入还是流失，所影响的，都是对住房的需求。

那么，你有没有考虑过供给端呢？

就算人口老龄化，就算贷款利率大涨，导致需求端降低到零，整个社会没有一个人买房了，房价就一定会跌跌不休么？

不一定啊，如果我能把供给也削减为零，房价就一定会涨上去，要知道房子是一种消费品，他是有使用寿命的，平均寿命其实也就六七十年。

如果彻底断绝所有新增住房供应，市面上所有的存量住宅，等于每年自然削减1/70，不管你存量房再多，熬个五年十年，住房短缺状态自然就来了。

所以，我们研究房价，不能只看需求端的政策，还要看供给端的政策，到底是供不应求还是供大于求，不是买房人单方面可以决定的。

那我们怎么来研究供给端的政策呢，政府打算供多少地，我怎么知道，更不可能去预测。

其实这个问题很棘手，因为以前的中央，也不知道地方上究竟需要多少地。

由于卖地的财政收入主要归地方，而中央主要靠GDP发展受益，所以在处理中国的房价问题上，中央和地方的态度，并不完全一致。

我大体可以总结为， 中央长期压制房价，短期支持房价，而地方长期支持房价，短期压制房价。

地方官员，有充沛的动力，把土地大卖特卖，换来大量的钱修基建，把任期内的GDP给拉上去做政绩。 至于是不是涉及寅吃卯粮，下一任怎么办，那不是他要操心的事情。

但是中央要操心啊，中央希望地方上可持续发展，立足于长远打算，不要过度的透支土地财政，给后面的人留一个烂摊子。

但是地方上的人说了，我这经济蓬勃发展，需要大量的土地啊，你不能用土地限制我这个城市啊。

听起来好有道理，这地得批。

而且你把地批下去，他也卖得掉，而且是高价卖的，中国数千个县市，为了卖地什么花样都想的出来，简直无奇不有，什么制造楼王啊，什么拍地返利啊，只有你想不到，没有他们做不到。

中国过去十几年的时间里，地方上的土地该怎么供应，始终不好去衡量，地方上想尽一切办法夸大自己的住房需求，所以才最终导致库存高企，不得不想办法全国去库存，结果又弄的房价暴涨，紧急全国调控。

房地产这个航母太大了，实在难以精细调控，但是现实情况，又迫使我们，不得不把房价摁在极窄的区间内，与此同时，我们还要照顾到地方上的经济发展，以及土地供应的需求。

每年到底该给地方上批多少地，他们到底需要多少地，这真的很难确定。

为了彻底解决这个问题，在2017年，中央的一位天才智囊，参考商场的动态补库存方法，发明了“五类调控目标管理”办法，具体为：

去化周期6个月以下的，要显著增加并加快供地；

去化周期6~12个月的，要增加供地；

去化周期12~18个月的，维持供地持平水平；

去化周期18-36个月的，要适当减少供地；

去化周期36个月以上的，应停止供地。

采用了这个新办法之后，中央到底批多少地，是由地方的消费者决定的，你就算串联几个开发商，把土地高价拍出去也没用，你得把修成的房子卖得掉，才算真正有需求。

你这里卖不掉，库存高企，去化周期36个月以上，那就停止供地嘛，我不管你是需求不振，还是二手房过多，反正你暂时库存够用，不需要那么多新房，那就没必要再卖土地了。

那边的城市真的严重缺地，库存房只剩三四个月了。  

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